Re Ellenborough Park - Re Ellenborough Park

Re Ellenborough Park
Элленборо Парк
Суд	Апелляционный суд
Полное название дела	[попечители уставных и завещательных трастов владельцев парков (умерших)] [очень подробные имена и описания, никогда не приводятся полностью] - и - Хелен Мэддисон (замужняя женщина) и Фред Аллен [избранные владельцы соседнего дома]
Решил	15 ноября 1955 г.
Цитата (и)	[1955] EWCA Civ 4 [1955] 3 Все ER 667 [1956] Глава 131 [1955] 3 WLR 892
Стенограмма (и)	Утвержденная судом стенограмма на bailii.org
История болезни
Предварительные действия	Истец (фидуциарный «представитель», а не враждебный истец) также «проиграл» в первой инстанции до Danckwerts J (в Высоком суде)
Последующие действия	никто
Мнения по делу
Хелд: «мы не видим принципиальной разницы между парком Элленборо и садом в обычном значении этого слова. Это коллективный сад соседних домов, для использования которых он был выделен владельцами поместья и как таковой полностью удовлетворен. , по нашему мнению, требование связи с доминирующими многоквартирными домами, к которым он принадлежит. На результат не влияет то обстоятельство, что право на парк в данном случае принадлежит нескольким домам, которые не выходят непосредственно на парк . ... Право здесь ... по уже указанным причинам является одним из соседних домов как таковых и представляет собой полезный атрибут проживания в доме в обычном понимании. Его использование не только для физических упражнений и отдыха, но и для таких обычных домашних целей, которые были предложены в аргументах, - например, для вывоза маленьких детей в коляску или иным образом - несправедливо называть просто отдыхом или отдыхом. развлечения и явно выгодны для помещения, к которому он прикреплен ".
Мнения по делу
Решение	сэр Раймонд Эвершед М.Р. (зачитывая решение суда)
Совпадение	Биркетт LJ Ромер LJ
Ключевые слова
Сфера действия сервитутов; создание сервитутов; явный сервитут и / или сервитут по рецепту; имеет ли право использовать парк в титулах сервитут; характер прав, способных образовывать сервитут в законе

Re Ellenborough Park [1955] EWCA Civ 4 является Английское земельное право дело, которое переформулирует критерии для сервитута (сфера действия закона сервитуты ). Он посчитал, что использование общего сада является законным сервитутом. Не обязательно, чтобы все дома находились непосредственно рядом с садом, чтобы получить от него пользу.

Факты

Элленборо Парк это парк площадью 7,5 акров (3,0 га) в Уэстон-сьюпер-Мэр (разделенный второстепенной дорогой, не рассматриваемой ни одной стороной, ни судом как косвенный).^{[n 1]} Более крупный парк принадлежал в 1855 году двум общим арендаторам, которые продали удаленные части для строительства домов и предоставили права в актах купли-продажи домовладельцам (и прямо их правопреемникам) на пользование парковой зоной, которая остался.^[1]

Земля свободно использовалась до 1955 года, когда Судья Данквертс вынес решение по сложному спору в первую инстанцию. Кузнец дела был подан по денежному вопросу, касающемуся земли. Он сосредоточился на том, что Военное министерство использовал землю во время Вторая Мировая Война, и компенсация должна была быть выплачена соседям (при правильном утверждении права собственности на использование земли, а именно сервитута) или землевладельцу, попечителям первоначального владельца, если они были единственным лицом (лицами) с долей владения (в соответствии с Законом о компенсации 1939 года, раздел 2 (1)).^{[n 2]}

Землевладелец (парка), бенефициары траста первоначальных владельцев земли, оспорил утверждение «сервитута» от ближайших соседей, пользующихся выраженным правом на использование парка в своих документах (титул), которые они на практике тоже регулярно пользовался. Они заявили, что соседние владельцы-арендаторы (и их арендаторы) имеют только личное преимущество (лицензия без прав собственности), но не собственно сервитут (который будет включать права собственности).^[1]

Суждение

Лорд Эвершед MR держал, что арендаторы рассматриваемой собственности действительно пользовались сервитутом над парком Элленборо. Он определил, что четыре критерия для определения сервитут существовало, взято из Чешира Современная недвижимость, и сказал:

В целях аргументации, представленной нам, мистер Кросс и мистер Гофф согласились принять как правильные четыре характеристики, сформулированные в 7-м издании Доктора Чешира «Современная недвижимость» на страницах 456 и далее. Они следующие: (1) должен быть доминантный и обслуживаемый многоквартирный дом: (2) сервитут должен «приспособить» доминирующий многоквартирный дом: (3) доминирующий и обслуживающий собственники должны быть разными лицами и (4) право на землю не может составлять сервитут, если он не может служить предметом гранта.^[1]

[...]

Таким образом, можно ли сказать о праве полного пользования данным парком, которое было предоставлено законом от 23 декабря 1864 г. и которое, по уже указанным причинам, на наш взгляд, предназначалось для присоединения к собственность, переданная г-ну Портеру, что она обслуживала и обслуживала это имущество? Ясно, что это право в некоторой степени повысило стоимость собственности, и это соображение нельзя отклонять как полностью не относящееся к делу. Это, конечно, следует отметить; но мы согласны с утверждением г-на Кросса, что это никоим образом не решает проблему; Недостаточно показать, что право увеличило стоимость передаваемой собственности, если также не будет показано, что оно было связано с нормальным пользованием этой собственностью. Нам кажется, что вопрос о том, существует ли эта связь, является в первую очередь вопросом факта и в значительной степени зависит от природы предполагаемого доминирующего многоквартирного дома и характера предоставленного права. Что касается первого, то по замыслу сторон передачи 1864 года передаваемое имущество должно использоваться для жилых, а не коммерческих целей. Это явствует из самого Транспорта и уже процитированного соглашения покупателя о том, что жилой дом и т. Д., Который он обязался построить, не должен «использоваться или использоваться в качестве открытого или открытого магазина или для каких-либо целей торговли или коммерции. кроме общежития, частной школы или семинарии "без письменного согласия продавца. Поскольку это указано в параграфе 4 аффидевита г-на Ренделла в поддержку повестки, и было признано, что все операции по передаче участков под застройку перед Элленборо Парк были в отношении (среди прочего) пользователя, по существу, того же самого, что и Conveyance 1864 года, неизбежный вывод состоит в том, что дома, которые должны были быть построены на участках, должны были составлять жилые комплексы. Как видно из карты, которая является приложением "G" к дополнительным показаниям г-на Ренделла от 13 октября 1955 года, дома, построенные на участках вокруг и рядом с парком Элленборо, различались по размеру, некоторые из них были большими отдельно стоящими домами, а другие - меньше и меньше. либо сблокированные, либо в ряд. Мы уже заявляли, что покупатели всех участков, которые фактически примыкали к Парку, получили право пользоваться им, как и покупатели некоторых участков, которые, хотя и не выходили на Парк, были лишь коротким расстояние от него. Что касается характера предоставленного права, Распоряжение 1864 года показывает, что парк должен был сохраняться и поддерживаться как площадка для отдыха или декоративный сад, и что предполагалось, что он должен всегда содержаться в хорошем состоянии и состоянии и хорошо укомплектован. с растениями и кустарниками; и продавцы заключили договор, что они никогда после этого не будут возводить или разрешать возводить какие-либо жилые дома или другие здания (кроме грота, беседки, беседки, цветочной подставки, фонтана, пюпитра или другого декоративного сооружения) внутри или на любой части площадки для отдыха. По этим фактам г-н Кросс утверждал, что необходимая связь между правом пользования парком и нормальным пользованием домами, построенными вокруг него или рядом с ним, не была установлена. Он сравнил это положение с правом, предоставленным покупателю дома, на бесплатное пользование зоологическим садом или посещение Крикетная площадка Lord's Cricket Ground без оплаты. По его словам, такое право, несомненно, увеличит стоимость передаваемой собственности, но не может использоваться по закону в качестве сервитута, поскольку не существует достаточной взаимосвязи между использованием права и использованием дома. Вероятно, мы думаем, что это правда, что ни в одной из иллюстраций мистера Кросса предполагаемое право не могло бы быть сервитутом, поскольку оно было бы полностью посторонним и не зависело бы от использования дома в качестве дома, а именно как места в доме. в котором проживают домовладелец и его семья; и именно по этой причине аналогия, которую г-н Кросс пытался установить между своими иллюстрациями и настоящим делом, по нашему мнению, не может быть поддержана. Намного более близкая аналогия, как нам кажется, представляет собой случай, когда человек продает в собственность часть своего дома и предоставляет покупателю, его наследникам и уступает право, принадлежащее этой части, использовать сад совместно. с продавцом и его уполномоченными. В таком случае проверка связи или приспособления будет полностью удовлетворена; ибо так же, как использование сада, несомненно, увеличивает и связано с нормальным наслаждением от дома, которому он принадлежит, так и предоставленное право, в предполагаемом случае, было бы тесно связано с использованием и наслаждением этой частью. проданных помещений. Такова, на наш взгляд, позиция в настоящем деле. Парк стал общественным садом для блага и удовольствия тех, чьи дома примыкали к нему или находились в непосредственной близости от него. Его клумбы, лужайки и дорожки были рассчитаны на то, чтобы позволить себе все удобства, которые и является целью сада дома; и помимо того факта, что эти удобства распространялись на несколько домовладельцев, а не ограничивались одним (что в этом аспекте дела несущественно), мы не видим принципиальной разницы между парком Элленборо и садом в обычном значении этого слово. Это коллективный сад соседних домов, для использования которого он был выделен владельцами поместья и как таковой полностью удовлетворяет, по нашему мнению, требование связи с доминирующими многоквартирными домами, к которым он принадлежит. На результат не влияет то обстоятельство, что в данном случае правом на парк пользуются несколько домов, которые не выходят непосредственно на парк. Проверка для настоящих целей, без сомнения, состоит в том, что парк должен составлять в реальном и понятном смысле сад (хотя и общий сад) домов, к которым присоединяются его развлечения. Но мы думаем, что в отношении этих нескольких соседних, но не смежных домов, тест прошел. Мы думаем, что распространение права пользования на эти несколько домов не отрицает наличия необходимой «связи» между предметом наслаждения и помещениями, которым, как выражается, принадлежит наслаждение.^[1]

[...]

Третий из вопросов, охватываемых четвертым условием доктора Чешира, основывается в первую очередь на утверждении, сформулированном Теобальдом. Закон Земли (1929) на стр. 263, где говорится, что сервитут «должен быть правом полезности и выгоды, а не просто правом отдыха и развлечений». Не похоже, что предложение в подобных терминах сформулировано Гейлом. Отрывок из Теобальда оправдан ссылкой на два случая: Маунси против Исмей, 3 Hurlstone & Coltman, стр. 486, 498 и Соломон против Винтнерс Ко., 4 Hurlstone & Norman, стр. 585, 593. Второй из этих случаев касался права поддержки и, по-видимому, имеет отношение только к настоящим целям в связи с вмешательством в ход спора со стороны главного барона Поллок и Барон Брэмуэлл на странице 593 Отчета, в которой было высказано предположение, что тот, кто в течение длительного времени играл в ракетку о стену соседа, имел право не сносить стену. Нас также сослали на аргументы по делу Шотландии в Палате лордов Дайс против Хэя, 1 MacQueen, page 305, и к более раннему делу лорда Элдона, упомянутому в нем. Демпстер - Клегхорн, 2 Dow, page 40. Первый из этих двух случаев был связан с требованием жителей Абердина перемещаться по своему желанию по участку земли, граничащему с рекой Дон, и использовать для этой цели каждую часть земли с практическим исключением любых прав пользователя со стороны собственника. Таким образом, дело касалось того, что можно было бы строго назвать претензией большого и неопределенного количества людей к jus spatiandi. В Лорд Элдон в деле (в котором единственным решением было передать дело обратно в Сессионный суд) спор возник между определенными лицами, жителями города Сент-Эндрюс и другими, требующими права играть в гольф на реке Сент-Эндрюс. «Гольф Линкс» и арендатор, чьи кролики, как утверждается, мешают надлежащему содержанию поля для гольфа. Лорд Элдон заметил, что этот случай вызвал сильную волну чувств - что действительно может быть достаточно очевидным из утверждения, что некоторые из кроликов на Курсе были английскими кроликами. Ни тот случай, ни случай Дайс против Хэя нам кажется, что оно действительно поддерживает предложение, высказанное Теобальдом, по крайней мере, в его применении к такой легкости, как настоящее.^[1]

[...]

Несомненно, сад - это удовольствие - для высоких авторитетов это чистейшее из удовольствий; но, по нашему мнению, это право не имеет никакого качества ни полезности, ни выгоды, как следует понимать эти слова. Право здесь в иске, по уже указанным причинам, принадлежит к окружающим домам как таковым и составляет полезный атрибут проживания в доме в обычном понимании. Его использование не только для физических упражнений и отдыха, но и для таких обычных домашних целей, которые были предложены в аргументах, - например, для вывоза маленьких детей в коляску или иным образом - несправедливо называть просто отдыхом или отдыхом. развлечения, и это явно выгодно для помещений, к которым он прикреплен. Если применить критерий барона Мартина, то право в костюме с точки зрения полезности в значительной степени аналогично полосе проезда, проходящей через поля, например, к железнодорожной станции, что тем не менее было бы хорошим правом, даже если бы оно предоставляло более длинный путь к цели. Поэтому мы считаем, что заявление барона Мартина должно, по крайней мере, ограничиваться исключением прав на развлечения, о которых шла речь в его деле, скачки или, возможно, игры в игры, и не имеет никакого отношения к фактам настоящее дело.^[1]

Смотрите также

• Легкости в английском праве

Заметки

Рекомендации

1. Утвержденная судом стенограмма на bailii.org

Заметки

1. Размер дороги на этом рисунке не учитывается, в противном случае размер был бы 7,66 акра.
2. В Закон о компенсации (защите) 1939 года В параграфе 2 (1) говорилось: «Компенсация, подлежащая выплате в соответствии с настоящим Законом в отношении вступления во владение любой землей, должна быть совокупностью следующих сумм, то есть: (а) сумма, равная ренте, которая может быть разумно ожидается, что арендатор, занимающий землю, будет платить в течение периода, в течение которого право владения землей сохраняется при осуществлении чрезвычайных полномочий, по договору аренды, предоставленному непосредственно перед началом этого периода, в соответствии с которым арендатор обязался оплатить все обычные ставки и налоги арендатора, а также оплатить расходы на ремонт и страховку, а также другие расходы, если таковые имеются, необходимые для поддержания земли в состоянии, позволяющем получать эту арендную плату… "
   s2 (2): арендная плата «… считается начисляемой изо дня в день в течение периода, в течение которого земельный участок переходит во владение в порядке осуществления чрезвычайных полномочий, и соответственно распределяется по времени, и должна быть выплачивается лицу, которое на данный момент будет иметь право занимать землю, но за тот факт, что владение ею сохраняется при осуществлении таких полномочий ... "^[1]

Рекомендации

• N Gravells (ред.), Важнейшие дела в земельном праве (2013)