Передаваемые права на развитие - Transferable development rights

Передаваемые права на развитие (TDR) - это метод, с помощью которого застройщики могут приобретать права на застройку определенных участков в определенном «отправляющем районе» и передавать права другому «принимающему району», чтобы увеличить плотность своей новой застройки. В основе правовой концепции программы передачи прав на застройку лежит представление о том, что вся земля имеет совокупность прав собственности.[1] Он используется для контроля землепользования для дополнения планирование землепользования и зонирование для более эффективного управления ростом городов и сохранения земель.

Описание

Процесс TDR можно рассматривать как инструмент для управления разрастание городов концентрируя развитие. TDR - это правовой механизм, предлагаемый в некоторых юрисдикциях местного самоуправления как форма разработка контроль. TDR - это также способ избежать проблем с конституционным вычетом, вызванных изменением зонирования территорий, которое в противном случае уменьшило бы значительную стоимость собственности. Эта процедура предлагает землевладельцам финансовые стимулы или бонусы за сохранение и поддержание экологических, исторических или сельскохозяйственных ценностей их земель. СПТБ основывается на концепции, согласно которой владение землей дает право пользования землей, или развитие земли. В некоторых юрисдикциях эти права на земельную застройку могут быть использованы, неиспользованы, проданы или иным образом переданы владельцем земельного участка.[2]:3 [3]

Районы отправки обычно состоят из территорий с желательными чертами, которые находятся под угрозой развития, таких как сельскохозяйственные угодья или районы дикой природы, но также могут быть вновь обозначенными историческими объектами. В качестве альтернативы, участки со зданиями, которые не используют весь свой доступный размер, имеют «избыточную» развивающуюся способность, которая может быть передана другим участкам, возможно, примыкающим к первым участкам.[4]

Приемные районы обычно представляют собой городские районы, созревшие для развития. Принимающие районы, как правило, больше подходят для застройки с более высокой плотностью застройки, а отправляющие районы - районы с экологическими, историческими или сельскохозяйственными ценностями, которые округ, город или поселок желают сохранить.[4]

Кредитные банки TDR могут использоваться для хранения приобретенных прав на застройку, если еще не определена область получения застройки. Этот механизм используется, когда время продажи в области отправки не совпадает с временем развития в области получения. Это также полезно в сообществах, которые имеют возможность приобрести права на территорию, представляющую большой интерес для сохранения природных ресурсов, но не имеют застройки, которая могла бы получить более высокую плотность в то время. Кредитные банки TDR должны управляться сторонней организацией, которая уполномочена вести переговоры о продаже прав на застройку, такой как некоммерческая организация или агентство, действующее в сообществе.[5]

Известные примеры

Широко известным примером районных TDR является Округ Монтгомери, Сельскохозяйственный заповедник Мэриленда.[6] Программы СПТБ были реализованы в более чем 200 населенных пунктах США,[2]:25 в нескольких штатах, в том числе Колорадо[7], Массачусетс[8], Вирджиния[9] и Вашингтон.[10] В Нью-Йорке есть ограничения на права на воздух в каждом здании, но они могут свободно передаваться.[11][12][13][14]

Одним из самых известных примеров TDR является случай Penn Central Transportation Co. против Нью-Йорка (1978). В Верховный суд США считал, что городской Комиссия по сохранению достопримечательностей не отказали владельцы Центральный вокзал всякую экономическую ценность, отказав им в праве построить офисное здание над станцией. Владельцы терминалов владели права на воздух которые можно было бы использовать в качестве TDR для построения более высокого уровня, чем разрешено обычным зонированием по другим их свойствам.[15]

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ Кейвс, Р. В. (2004). Энциклопедия города. Рутледж. п. 675. ISBN  978-0415862875.
  2. ^ а б Нельсон, Артур Ч .; Пруц, Рик; Вудрафф, Дуг (2011). Справочник TDR: Разработка и реализация программ передачи прав на развитие. Вашингтон, округ Колумбия: Island Press. ISBN  9781610911597.
  3. ^ «Передача прав на застройку; информационный бюллетень» (PDF). Вашингтон, округ Колумбия: American Farmland Trust. Апрель 2008. Архивировано с оригинал (PDF) на 2011-01-16.
  4. ^ а б [1] Massachusetts Smart Growth / Smart Energy Toolkit "Передача прав на развитие (TDR)"
  5. ^ Исполнительный офис Массачусетса по вопросам энергетики и окружающей среды, «Передача прав на развитие» Постановление Массачусетса об умном росте / Инструментарии умной энергетики, 2005 г. (1 февраля 2011 г.)
  6. ^ «Сельскохозяйственный заповедник». Силвер-Спринг, Мэриленд: Департамент планирования округа Монтгомери. 2018-02-23.
  7. ^ «Программа передаваемых прав на развитие». Недвижимость и Земля. Боулдер Каунти, Колорадо. Получено 2018-05-30.
  8. ^ «Примеры из практики - Передача прав на застройку». Энергетика и экология. Содружество Массачусетса. Получено 2018-05-28.
  9. ^ Ллойд-младший, Т. Престон (07.09.2012). «Передача прав на застройку в Вирджинии: выход на рынок прав на землепользование». Ричмонд, Вирджиния: Уильямс Малллен.
  10. ^ «Передача прав на застройку в округе Кинг, штат Вашингтон». Устойчивое здание. Округ Кинг, Вашингтон. 2016-11-29.
  11. ^ Оливер Уэйнрайт (05.02.2019). «Сверхвысокий, очень худой, сверхдорогой:« карандашные башни »сверхбогатых Нью-Йорка». Хранитель. Получено 2019-03-07. «Это система торговли квотами», - говорит она, поэтому, как только права на воздух передаются с малоэтажного участка, они навсегда останутся низкими. Правила просто позволяют перемещать потенциальную площадь пола, а не создавать
  12. ^ «Передаваемые права на развитие - DCP». Получено 2019-03-07.
  13. ^ Мишель Синклер Колман (18 декабря 2017 г.). «Понимание силы прав на воздух». ГородRealty. Получено 2019-03-07.
  14. ^ "Случайный горизонт" (PDF). https://www.mas.org/initiatives/accidental-skyline/. Муниципальное художественное общество Нью-Йорка. 2013. Получено 2019-03-07. Внешняя ссылка в | сайт = (помощь)
  15. ^ Penn Central Transportation Co. против Нью-Йорка, 438 НАС. 104 (1978)